Ashui.com | Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam

Saturday
Nov 18th
Text size
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
Home Tương tác Phản biện Điều tiết quy hoạch xây dựng trên đất khu tập thể cũ ở Hà Nội

Điều tiết quy hoạch xây dựng trên đất khu tập thể cũ ở Hà Nội

Viết email In

Trước hết phải khẳng định các khu nhà ở tập thể cũ của Hà Nội đã hoàn thành nhiệm vụ của mình, đáp ứng yêu cầu trong một giai đoạn lịch sử hào hùng của đất nước và Thủ đô, góp phần quan trọng trong sự nghiệp xây dựng hình ảnh đô thị xã hội chủ nghĩa thời kỳ đầu. 

Được xây dựng theo phương châm “Nhanh, bền, tốt, rẻ” bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, các khu tập thể phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách - thành phần chủ yếu của cư dân Hà Nội. Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị) nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương...

Ưu điểm của các khu tập thể này là thiết kế theo mô hình đơn vị ở theo đúng nghĩa chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân sở tại.


Khu tập thể cũ với quy hoạch hoàn chỉnh của một đơn vị ở, bố cục không gian thể hiện tính chiều hướng cao 

Ngày nay, nếu nhìn nhận các khu tập thể tuy có những hạn chế không đáp ứng yêu cầu tại thời điểm này nhưng một số chỉ tiêu thiết kế xây dựng khu tập thể cũ đến nay vẫn còn nguyên giá trị, đáp ứng tiêu chí xây dựng khu ở sinh thái, phát triển bền vững như: Khoảng cách giữa hai nhà 1,5 - 2 H (H: chiều cao công trình) và đặc biệt nổi bật là tính chiều hướng, hướng chính ngôi nhà chủ yếu sắp xếp thích ứng điều kiện khí hậu với  hướng gió chủ đạo Đông Nam và Nam. Các công trình và căn hộ sai hướng chỉ được phép tối đa 15%, phụ thuộc vào yêu cầu tổ chức không gian của khu tập thể: công trình với tính chất chủ thể hay có vị trí góc giao lộ... Đặc điểm chiều hướng của khu tập thể đã tạo nên sự trật tự đô thị, tuy tổ chức còn ở dạng sơ khai, đơn điệu.  

Trải qua thời gian quản lý chưa quy củ, chặt chẽ cũng như quá trình vận động đáp ứng nhu cầu tự cải tạo, nên các khu tập thể đã xuống cấp trước niên hạn. Có những công trình thuộc diện nguy hiểm, ảnh hưởng đến tính mạng người sử dụng. Trách nhiệm thuộc về cả phía quản lý “buông” và đã “buông” thì người sử dụng “lấn tới”: Hộ tầng một lấn chiếm đất sử dụng chung, các tầng trên lấn chiếm không gian, dựng lồng sắt “bao lô”, che phủ kín mặt nhà.

Hậu quả của cách xây “ốp” tự phát này là ngoài việc ảnh hưởng trực tiếp nghiêm trọng đến đến kết cấu, chất lượng công trình, làm xấu bộ mặt đô thị thì đồng thời thu hẹp không gian sinh hoạt chung, cây xanh bóng mát, giảm chất lượng cuộc sống của cư dân khu tập thể.

Đối với các khu tập thể Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Phương Mai, Nam Đồng, Nghĩa Tân... được xây dựng những năm 1980, thiết kế cơ cấu căn hộ tương đối khép kín. Còn với các khu tập thể khác như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, thiết kế vệ sinh chung nên việc các hộ dân tự ý cải tạo, xây dựng ngăn chia thành các căn hộ nhỏ có vệ sinh riêng làm chất tải thêm hạ tầng kỹ thuật vốn đã cũ kỹ, xuống cấp. Việc sử dụng các nhiên liệu tiết kiệm như than tổ ong, củi đun cũng gây ô nhiễm nặng nề không khí khu tập thể. 

Với nguồn vốn đầu tư xây dựng từ ngân sách, khu tập thể được quan niệm là sản phẩm do Nhà nước đặt hàng nên xây dựng công trình đôi khi không cần kiểm định chặt chẽ, kĩ lưỡng đã được bàn giao đưa vào sử dụng, do đó chất lượng các khu tập thể không đảm bảo, đặc biệt là trong thi công những công trình lắp ghép. Có công trình đang xây đã nghiêng hoặc xây xong thì lún cả một tầng, khe co giãn giữa hai đơn nguyên đủ rộng để xây dựng ban công... 

Các khu tập thể qua thời gian dài sử dụng, đến thời điểm này đã bộc lộ những hạn chế, không tương thích với điều kiện và chất lượng sống ngày một cao, điều kiện kinh tế phát triển và yêu cầu đầu tư của xã hội với căn hộ rộng rãi, thoáng mát và khép kín trong tổng thể một khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, thông tin...) và hạ tầng xã hội (Bến – Bãi – Trường - Trạm). 


Chẳng cần chờ Nhà nước lên phương án, dân đã tự “Ốp”: trên, dưới, trước, sau 


Chất lượng kém: khe lún nhà G6 Thành Công... đủ rộng để làm ban công 


Không gian công cộng bị lán chiếm, sử dụng sai mục đích 

Các giải pháp đầu tư xây dựng đã và đang áp dụng trên đất khu tập thể cũ

-   Xây ốp: Nhằm mục đích cải thiện, tăng thêm diện tích ở. Thực ra đây là một cách sắp xếp trật tự lại việc các hộ dân đã “ốp” trước. Các ví dụ như D6 Trung Tự, K2 Thành Công... Xuất phát điểm là do không đủ vốn duy tu bảo dưỡng, với phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, việc áp dụng biện pháp xây ốp thêm 1 lớp nhà vào các tòa nhà tập thể cũ để tăng diện tích sử dụng cho các hộ dân. Tuy nhiên các lớp phòng cũ của căn hộ lại giảm đi điều kiện vệ sinh như ánh sáng, không khí; diện tích đất giữa các dãy nhà trước đây sử dụng là nơi sinh hoạt chung hay cây xanh, nay lại bị thu hẹp để xây dựng phần “ốp”... nên phương án này không tiếp tục triển khai trên diện rộng.

-   Cải tạo từng nhà nguy hiểm: Với các nhà cụ thể như A6 Giảng Võ, D2 Thành Công... và sắp tới là chuẩn bị B6 Giảng Võ nhưng do không quản lý tốt nên sau khi xây dựng xong, các hộ dân lại tiếp tục xây “chuồng cọp” lấn chiếm không gian, biến dạng kiến trúc và kết cấu công trình. Đối với các công trình dạng này, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng đã quy định: di dời không chờ đồng thuận, thậm chí cưỡng chế di dời để đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản nhân dân. Sự an toàn trong các trường hợp này cần được coi trọng hơn các lợi ích về vật chất đơn thuần. Tuy nhiên, cách làm này thường là phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ, chủ đầu tư đều yêu cầu tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để đảm bảo hiệu quả đầu tư xây dựng sau khi sắp xếp xong các hộ tái định cư. Cách làm này làm cho bài toán quy hoạch chung của cả khu vực đã khó lại càng thêm vướng mắc, không đồng bộ về sau này, đặc biệt là trong việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan. 

-   Thay đổi chức năng: Một số đơn vị mua lại các nhà chung cư cũ để cải tạo thành Nhà làm việc (Thành Công) hay Nhà khách, thậm chí là Khách sạn như Khối nhà ở 11 tầng thí điểm đầu tiên trong Khu tập thể Giảng Võ đã trở thành một phần của Khách sạn Hanoi 4 sao. Tất nhiên những tòa nhà được “lựa chọn” này phải có vị trí dẹp về cảnh quan hoặc thuận tiện về giao thông hay nơi “cung cấp” khách: bến tàu, xe. 

-   Xây dựng mới khu chung cư trên đất tập thể cũ: Hiện nay, Thủ tướng yêu cầu hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh hoàn thành trước năm 2015 việc xây dựng cải tạo chung cư cũ để đảm bảo nâng cao điều kiện sống cư dân đô thị. Đây là một chủ trương đúng nhưng thực sự là thách thức lớn đối với hai thành phố bởi vì chỉ tính riêng Hà Nội đã có gần 80 khu tập thể cũ cần có thời gian nghiên cứu quy hoạch để nghiên cứu, khảo sát, đấu thầu đầu tư xây dựng. Đấy là chưa kể đến những nhà nguy hiểm, mang tính cấp bách thì Thành phố sẽ chỉ định thầu trên cơ sở bàn bạc với dân. Hiện Thành phố đã giao một số đơn vị thí điểm nghiên cứu cải tạo, xây dựng lại các khu này và sắp ban hành Quy chế đặc thù, những quy định cụ thể áp dụng đối với tầng 1, hệ số k cho từng tầng... để có cơ sở giúp người dân, doanh nghiệp cùng thực thi tốt hơn việc này. Nghị quyết HĐND đã thống nhất chỉ cần 2/3 hộ dân sống tại các tập thể cũ đó đồng thuận trong việc cải tạo là sẽ thực thi.

  • Ảnh bên: KTT Kim Liên: Quy hoạch xây dựng mới cả khu vực 

Với cách thức này, nảy sinh mâu thuẫn giữa kiểm soát quy hoạch kiến trúc phát triển bền vững và nhu cầu xây dựng cải tạo các khu ở cũ Hà Nội. Việc kêu gọi ''xã hội hoá'' cải tạo, xây dựng lại các khu cũ nát, nguy hiểm đã có nhưng các doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà còn vì lý do quy hoạch kiến trúc phải được xem xét cân nhắc cẩn trọng tùy từng vị trí cụ thể của khu tập thể cũ. Ví dụ như khu tập thể Nguyễn Công Trứ nằm trong khu hạn chế phát triển, quy định không xây dựng cao tầng quá mà nếu thế thì không đủ quỹ nhà tái định cư, lợi nhuận ít không thu hút chủ đàu tư xây dựng. Các nghịch lý khác trở thành bài toán hóc búa như: Nếu xây dựng cao tầng, thêm cư dân thì chất tải dân cư, thêm chức năng văn phòng lại ách tắc vào giờ cao điểm; rồi sự cản trở khó đồng thuận của các hộ tầng 1 (nơi hầu hết các diện tích nhà đều đã bị dân cơi nới, lấn chiếm làm cửa hàng, cửa hiệu...).

Như vậy, việc sửa chữa cải tạo lại các khu tập thể cũ tuy đáp ứng nhu cầu của người sử dụng (tăng về quy mô, dân số, diện tích, hộ gia đình sử dụng cho cá nhân) nhưng lại giảm chất lượng cuộc sống đô thị (chất tải hạ tầng xã hội dân cư và hạ tầng kỹ thuật, giao thông), đi ngược lại với mục tiêu của quy hoạch là giảm tải dân cư trong khu vực nội thành cũ, ngày càng làm biến dạng cấu trúc, hình thái không gian khu vực trong sự phát triển bền vững của đô thị.


KTT Trung Tự: Xây ốp từng nhà 


KTT Giảng Võ: Phá nhà xuống cấp, nguy hiểm, xây dựng lại tòa nhà mới 


Trung Quốc: Xây dựng theo mô hình của đô thị mới: tổ chức không gian, chỉ tiêu quy hoạch và nhịp điệu kiến trúc đều ở mưc hiện đại, văn minh 

Một số đề xuất điều tiết chức năng nhằm kiểm soát quy hoạch xây dựng công trình trên đất khu tập thể cũ Hà Nội

Để giải quyết các mâu thuẫn trong quá trình cải tạo sửa chữa và xây dựng các khu nhà ở cũ tại Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững đòi hỏi sự tham gia của nhiều cấp, ngành, xin được đề trao đổi một số ý kiến sau:

-   Điều tiết chức năng: Phải xác định quan điểm đúng để có gỉai pháp phù hợp. Ở đây, không có khái niệm cải tạo khu ở cũ mà là xây dựng mới khu đô thị (trên đất khu tập thể cũ mà thôi) với tiêu chí của đô thị mới phát triển bền vững cả về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên bài toán ở đây khó hơn, đó là xây dựng trong khu vực đã ổn định (thậm chí xuống cấp) về hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, giao thông.... Để giảm tải dân cư và hạ tầng giao thông, các dự án đầu tư xây dựng cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại - dịch vụ để tránh chất tải dân cư vào nội thành cũ.

Hiện nay, các chủ đầu tư mới tập trung vào khai thác chức năng ở để kinh doanh sau khi bù đủ số diện tích tái định cư. Điều này làm chất tải thêm hạ tầng xã hội, đòi hỏi công suất của các công trình công cộng tương ứng. Nếu tăng các chức năng văn phòng thì các khu ở mới được xây dựng trên đất khu tập thể xưa (chủ yếu trong các   quận nội thành cũ) sẽ lại bị chấtt tải thêm về giao thông, gây thêm ách tắc khu trung tâm thành phố (vốn đã ách tắc) vào giờ cao điểm. Vì vậy nên tập trung vào các chức năng như thương mại, khách sạn tại các khu có vị trí trong khu nội thành cũ của Hà Nội (Nguyễn Công Trứ, Kim Liên).

Với mô hình xây dựng các khu ở công nghiệp thì việc tạo các khu vực chức năng khai thác nhân công tại chỗ của khu tập thể cũ là cách làm bền vững, góp phần vào giảm việc giao thông con lắc giữa nơi ở và nơi làm việc sản xuất, tránh ách tắc giao thông. Ví dụ như khu tập thể Nguyễn công Trứ sau khi xây dựng mới sẽ lại có một Chợ Trời mới khang trang, tiếp tục là “nguồn sống” chính của cư dân sở tại như hiện nay.


Nơi gần bến xe thì nhà 5 tầng thì thành Nhà nghỉ Long Biên


Nơi phù hợp thì thành Trụ sở (KTT Thành Công)

-   Phương thức thực hiện: Tổ chức quy hoạch chi tiết cả khu đất tập thể cũ + Khu vực xung quanh để đảm bảo sự “thay máu” mới cho cả một khu vực. Trong đó, việc thiết kế đô thị phải được tính toán bao gồm tất cả các công trình trong khu vực nghiên cứu, xác định khu vực trung tâm, tuyến chinh, các công trình cao tầng. Hơn nữa, để tránh hiện tượng đã xảy ra với các khu tái định cư, thậm chí cả khu đô thị mới thì việc xây dựng các khu ở phải được tiến hành xây dựng trước các công trình công cộng, phúc lợi xã hội để khi thi công xong các dãy nhà ở là đảm bảo khai thác sử dụng ổn định, yên tâm cho đối tượng được sử dụng.

-  Tổ chức không gian: Trên cơ sở phát huy ưu điểm của quy hoạch tổ chức không gian khu tập thể cũ. Đó là sự xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng, dịch vụ công cộng, phúc lợi xã hội với công trình nhà ở (để đảm bảo đòi sống dân cư ổn định) và sự thống nhất của tính chiều hướng của đa số các dãy nhà 4-5 tầng này (để tận dụng hướng gió chủ đạo Nam và Đông – Nam), tạo nên sự trật tự đô thị.

-  Về cơ chế thực hiện: Chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự để thực hiện các dự án phát triển nhà, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị trong cùng một khu vực, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có. Thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án tiêu biểu, làm thí điểm xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ. Để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ; nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở trong các khu tập thể cũ, đồng thời  áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp.

-  Về kiểm soát môi trường: Nhiều chuyên gia đã lưu ý khi tái sử dụng những phế thải xây dựng do việc phá dỡ hàng loạt chung cư cũ, nếu không các đô thị sẽ chịu hậu họa của sự ngập tràn phế thải trắng bao gồm thép phế liệu và bê tông phế thải các loại. Kinh nghiệm các nước như Mỹ, Canada thì tất cả sẽ được phân loại và tái chế thành vật liệu cấp thấp hơn như tấm lát đường hoặc dải phân cách. 

- Và cuối cùng, để thể hiện tính nhân văn cuả một đô thị lịch sử, tôn trọng các giá trị đánh dấu của một thời kỳ lịch sử thì trong mỗi khu tập thể cũ nên lưu giữ lại một đơn nguyên hay một blog để làm nơi của Ban Quản trị hay Phòng truyền thống, nơi sinh hoạt cộng đồng của cả khu đô thị. Cách làm này sẽ góp phân nâng cao ý thức tự hào của cư dân khu vực và nhắc nhở mọi người ý thức hơn trong việc xây dựng đô thị gìn giữ được các hình ảnh ký ức.


Cảnh quan đẹp - Nhà 11 tầng thành Khách sạn (KTT Giảng Võ) 

Hà Nội đang dồn sức duy trì tốc độ phát triển kinh tế theo hướng chất lượng, hiệu quả và bền vững; nâng cao tính năng động và khả năng thích ứng nhanh nhạy với kinh tế thị trường. Ðó cũng chính là quá trình xác lập vị trí và vai trò cao hơn của kinh tế Thủ đô trong tổng thể nền kinh tế cả nước với tầm nhìn mới, bắt nguồn từ những đòi hỏi sát thực về năng lực tư duy và quản lý đô thị.

Nhu cầu đòi hỏi chất lượng cuộc sống ở ngày một cao hơn là những yêu cầu bức bách tạo nên những mâu thuẫn trong phát việc kiểm soát phát triển đô thị bền vững. Cùng với phát triển kinh tế, các đô thị luôn phải đối mặt với những mâu thuẫn giữa bảo tồn với phát triển, giữa truyền thống với hiện đại, giữa xây dựng các khu đô thị mới và cải tạo xây dựng các khu nhà ở cũ. Do vậy, việc đòi hỏi xây dựng quy hoạch và chiến lược phát triển đô thị bền vững đối với các đô thị có bề dày lịch sử văn hoá như đô thị Hà Nội phải vừa có tính nguyên tắc vừa có tính linh hoạt, dễ  thích ứng và hài hoà với xu thế hòa nhập để gìn giữ được bản sắc đô thị.

Hà Nội sẽ chẳng thể đẹp hài hoà nếu không cân đối, hài hòa giữa phát triển đô thị mới và cải tạo chỉnh trang các khu nhà ở cũ. Mong muốn xây dựng một Thủ đô phát triển, an toàn, văn minh, thanh lịch - phát triển phải đồng bộ: kinh tế, văn hoá và môi trường; đảm bảo phát triển nhanh, mạnh và bền vững. 

KTS Nguyễn Phú Đức 
(Bài đăng Tạp chí Quy hoạch Đô thị số 05 - 2011

[ Chuyên đề : Cải tạo các khu chung cư cũ

 

Thêm bình luận


Mã an toàn
Đổi mã khác

Bảng quảng cáo