Ashui.com | Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam

Thursday
Mar 21st
Text size
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
Home Chuyên mục Quy hoạch đô thị Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính: Từ ý tưởng đến thực hiện

Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính: Từ ý tưởng đến thực hiện

Viết email In

Khu đô thị mới Trung Hoà-Nhân Chính (THNC) có thể được coi là một trong các khu ở thương mại đầu tiên ở Hà Nội. Ra đời như một thử nghiệm về lối sống cao tầng, THNC nhanh chóng trở thành một trong các điểm quy chiếu của hệ thống nhà ở thủ đô. Bài viết bắt đầu bằng sự nhận dạng các yếu tố mới trong các lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc và công nghệ xây dựng lần đầu tiên được áp dụng tại đây. Tiếp theo là các thảo luận về động học của quá trình hình thành của THNC trong đó có nhấn mạnh các yếu tố vị thế và chất lượng và khái niệm chu kỳ cuộc sống. Phần kết luận nêu bật các bài học rút ra từ thực tế thiết kế, thi công và sử dụng.

Dự án Khu đô thị mới Trung Hòa-Nhân Chính (THNC) nằm ở phía Tây Nam thủ đô, với quy mô diện tích đất trên 30 ha thuộc hai phường: Trung Hòa (quận Cầu Giấy) và Nhân Chính (quận Thanh Xuân) của thành phố Hà Nội, có số dân là 15.000 người. Dự án được khởi công năm 2001 và hoàn thành năm 2006.


Cửa ngõ phía Tây Hà Nội 

Trung Hòa-Nhân Chính và các yếu tố mới

THNC là một khu đô thị ở Hà Nội khá quen thuộc với nhiều người, có lẽ vì nó được ra đời khá sớm, như một trong các khu ở thương mại đầu tiên. Có một vài điểm đáng chú ý của khu đô thị này, mà việc phân tích chúng có thể rút ra được các bài học bổ ích cho công cuộc xây dựng tiếp tục các khu ở cao tầng tại Hà Nội.

Các điểm khác biệt về quy hoạch và kiến trúc:

Cấu trúc đô thị và vị trí:

Xét về phương diện cấu trúc đô thị, THNC có đủ các tiềm năng quan trọng để trở thành một cực phát triển trong quá trình thành phố Hà Nội chuyển dần từ mô hình đơn cực thành mô hình đa cực.

• THNC là nơi có liên hệ rất tốt đến cả Vành đai 2 và Vành đai 3. Thực chất đây chính là nơi các đường Vành đai 2 và Vành đai 3 tiến gần đến nhau nhất (ở khoảng cách 800 mét). Điều này có nghĩa THNC có khả năng tiếp cận rất cao đối với gần như toàn bộ các khu vực khác trong thành phố, khi đường Vành đai 3 hoàn thành.

• Nằm tại nơi xuất phát của đường cao tốc Láng – Hoà Lạc, đây chính là cửa ngõ hướng Tây của Hà Nội, một hướng phát triển đô thị quan trọng ngày càng được thể hiện rõ.

• Với hiện trạng là một khu ruộng lúa không có các công trình xây dựng, tại đây có thể  tạo ra một hệ thống hạ tầng kỹ thuật mới hoàn toàn thích hợp với các yêu cầu hiện đại.

Các ý tưởng đầu tiên về bố cục không gian THNC đã xem xét khu đô thị mới này như một tổ hợp nhiều thành phần hướng ra vành đai 3 đoạn Khuất Duy Tiến. Tác giả đã theo đuổi một cách nhất quán việc tạo ra một trục thị giác thành lập bởi điểm nhấn cao tầng phiá Đông Bắc (nhà 34 tầng) đối diện với hồ điều hoà bên cạnh đường Vành đai 3 phía Tây Nam.


Trục thị giác Đông Bắc  - Tây Nam


Phác thảo nhà 34 tầng

Mục đích của tác giả là bằng việc xây dựng khu nhà ở cao tầng hỗn hợp, mang lại một khối lượng xây dựng tới hạn (critical mass) để tạo đà cho các hoạt động phát triển tiếp theo. Nói cách khác, THNC được coi là sự châm ngòi cho một phản ứng dây chuyền ở khu vực phía Tây thành phố.  

Các dự báo ban đầu về vị trí và tiềm năng của THNC đã tỏ ra khá đúng hướng, nếu chúng ta điểm lại các biến chuyển gần đây tại khu vực này: (1) việc di chuyển Trung tâm Hội nghị quốc gia, một công trình kiến trúc trọng điểm, đến vị trí hiện tại, (2) cuộc thi Kiến trúc quốc tế về Khu liên cơ UBND TP Hà Nội, sẽ tạo ra quần thể kiến trúc thứ hai với tầm quan trọng tương đương về mặt không gian và (3) quyết định xây dựng khu nhà ở cao tầng hỗn hợp N05, với một phần đáng kể diện tích sàn dành cho hoạt động văn phòng – giao dịch. Khi được xây dựng xong, khu N05 sẽ hoàn tất  một hệ thống không gian phức hợp, bao gồm các quảng trường khánh tiết, thương mại và nghỉ ngơi, các khu văn phòng và bán lẻ, cũng như các đơn vị ở chất lượng cao, góp phần nâng vị thế của THNC, nhằm tiến đến vai trò tích cực của một trung tâm đô thị, hay một cực phát triển của Hà Nội.

Các thủ pháp quy hoạch:

Không chỉ là một khu ở thuần tuý, THNC được quy hoạch như một khu sử dụng hỗn hợp (mixed - use), trong đó có nhấn mạnh các chức năng dịch vụ trong phạm vi phần đế liên tục của các khối nhà ở cao tầng tập trung dọc theo đường Hoàng Đạo Thuý, và các chức năng công cộng khác trong phần hầm cũng được thiết kế nối liền giữa các khối nhà. Đây là một sự dịch chuyển đáng kể từ nguyên tắc dịch vụ tầng bậc dựa trên cấu trúc đô thị hình cây đã từng làm cơ sở cho các khu tập thể trước đây ở Hà Nội.

Lần đầu tiên ở Việt Nam, tác giả đã đưa ra giải pháp một quảng trường đi bộ. Đây là một quảng trường có tầng hầm chiếm hết diện tích khu đất, với kết cấu che phủ đủ sức chịu đựng tải trọng của loại xe cứu hỏa nặng đến 30 tấn tại mọi điểm, nhưng ưu tiên cao nhất là giành cho người đi bộ và nơi vui chơi của trẻ em. Kết hợp với hai tầng đế dùng làm văn phòng của nhà 34 tầng và hai khu dịch vụ thấp tầng, quảng trường này tạo ra một không gian mở vào loại lớn nhất ở Hà Nội, kể cả ở các phần cũ và mới của thành phố.


Khu quảng trường nhà 34 tầng 


Vui chơi trên quảng trường

Thiết kể cảnh quan quảng trường có tính đến phương án cây xanh bằng cách bố trí chúng trên các giàn kim loại di động khi có điều kiện, và cả khả năng tạo sàn trượt băng nhân tạo cho trẻ em vào mùa Đông, tuy nhiên hiện nay, việc có một khoảng rộng đủ lớn để đi dạo, tập thể dục hoặc chơi ván trượt, đã biến khu quảng trường THNC thành một trong những không gian được nhiều người, nhất là các em nhỏ và các cụ già, ưa thích. Vào các buổi chiều, sự đông đúc trên quảng trường không bị đe dọa bởi giao thông cơ giới, là một yếu tố đáng khuyến khích tại các khu đô thị, cũ cũng như mới.

Bố cục đối xứng ở THNC được sử dụng như một phương pháp thông dụng để tạo dáng vẻ bề thế cho một quảng trường dự định có thể sẽ được sử dụng cho các hoạt động khánh tiết. Chỉ khi khu N05 hoàn thành, tòan bộ ý đồ tổ chức không gian với sự biến thể của ba quảng  trường với các chức năng khác nhau (khánh tiết, thương mại và nghỉ ngơi)  mới được thể hiện hoàn tòan.

Các tìm tòi về kiến trúc nhà ở cao tầng: 

Nhà ở cao tầng, nhất là loại trên 10 tầng, vẫn còn khá hiếm vào thời điểm THNC xuất hiện trên thị trường nhà ở tại Hà Nội. Thể loại nhà hành lang bên đến 5, 6 tầng như ở Giảng Võ, Trung Tự vẫn còn phổ biến trong quan niệm về nhà cao tầng thế hệ trước. Việc xuất hiện một loạt nhà cao tầng (từ 17 đến 34 tầng) với bố cục mặt bằng căn hộ chặt chẽ và hệ số sử dụng sàn rất cao (đến 90%), sau thời gian thích nghi ban đầu, đã trở nên được nhiều người ưa chuộng, vì sự mới mẻ trong bố cục không gian căn hộ và sự thích ứng với phong cách sống cao tầng tiện nghi.


Căn hộ


Lối xuống tầng hầm 

Hai vấn đề về bố trí căn hộ, cụ thể là (1) vị trí tương đối của bếp (tiếp xúc với tường ngoài) và (2) phòng khách thông với phòng ăn chiếu sáng trực tiếp, đã tìm ra cách giải đáp được một số lớn dân cư ủng hộ. Đối với trường hợp phòng bếp, việc dùng gas để nấu kết hợp với yêu cầu tản mùi nhanh đã đem lại sự hợp lý cho việc bố trí bếp sát tường ngoài. Đối với phòng khách, việc tránh độ chói bầu trời rất lớn ở Hà Nội, cộng với khả năng kết hợp phòng khách và phòng ăn thành nơi sinh hoạt chung có chiếu sáng trực tiếp, đã tạo ra một kiểu  bố trí căn hộ độc đáo và tiện dụng.

Vì tính chất cấp bách của dự án và tính mới mẻ của nó, có thể nói các cố gắng tạo ra một phong cách kiến trúc riêng biệt và thuyết phục của loại nhà ở cao tầng tiền chế chưa được thể hiện rõ nét. Tuy nhiên, tính đơn điệu khó tránh khỏi của thể loại nhà ở này lại được bổ sung bởi các ‘sự kiện thị giác’ thể hiện ở kiến trúc và màu sắc đặc thù của khu bể bơi, khu trung tâm thời trang (nay tạm thời là trụ sở Vinaconex), khu chăm sóc sức khỏe và khu giải khát.

Các đột phá về công nghệ xây dựng:

Nhu cầu to lớn về nhà ở tại Hà Nội cũng như chiến lược đầu tư của Vinaconex không cho phép lặp lại các phương thức xây dựng truyền thống vốn tốn nhiều thời gian và hiệu quả thấp. Lần đầu tiên ở Việt Nam, Vinaconex R&D, đơn vị thiết kế THNC, đã áp dụng thành công một công nghệ hỗn hợp tiên tiến trong xây dựng nhà cao tầng.

Công nghệ trượt lõi có độ chính xác cao (xuất phát từ Cộng hòa Áo):

Phương pháp trượt sử dụng khái niệm ép đùn trong thi công bê tông. Kích thuỷ lực đưa cốp pha nâng lên một cách liên tục theo phương đứng trong quá trình đổ bê tông. Sự tiện lợi lớn của phương pháp trượt là tạo nên tính toàn khối hoá cho kết cấu và không có mạch ngừng. Những hiệu quả của hệ thống này mang lại là rút ngắn thời gian xây dựng (1 tầng trong 1 ngày) và giảm chi phí nhân công, giá thành cho chủ đầu tư.


Lõi trượt nhà 17 tầng

Công nghệ bê tông dự ứng lực (xuất phát từ Cộng hòa Bỉ):

Bê tông dự ứng lực là sự tạo ra trong bản thân kết cấu bê tông một ứng suất nén trước để chống lại ứng suất kéo gây ra bởi ngoại lực trong suốt quá trình làm việc của kết cấu. Lực nén này được tạo ra bằng cách kéo căng các sợi cáp hoặc bó cáp tới 70% hoặc lớn hơn khả năng chịu lực của chúng và lực căng này được truyền vào bê tông sau khi cắt các sợi cáp. Tạo ứng suất trước trong bê tông tại THNC được thực hiện bằng phương pháp căng trước:  Các sợi cáp được tạo lực căng trước khi đưa vào bê tông. Sau khi bê tông đông kết và đạt tới cường độ đủ lớn thì tiến hành cắt các sợi cáp trên, lực kéo trong dây cáp sẽ chuyển thành lực nén trong cấu kiện bê tông. Phương pháp này được sử dụng trong sản xuất các kết cấu bê tông dự ứng lực tiền chế (cột, dầm và bản sàn).

Kết hợp công nghệ hỗn hợp lõi trượt – sàn dự ứng lực trong xây dựng nhà cao tầng ở THNC:

Lõi trung tâm bằng bê tông cốt thép được thiết kế chịu toàn bộ tải trọng ngang (gió và động đất). Cột đúc sẵn và lõi được thiết kế chịu tải trọng đứng.

Sàn làm việc như tấm phẳng truyền tải trọng động đất sinh ra do trọng lượng bản thân sàn và các tải trọng khác trên sàn tới kết cấu chịu lực động đất (lõi nằm ở trung tâm công trình). Sự truyền tải trọng này được thực hiện thông qua lớp bê tông cốt thép được đổ tại chỗ trên mặt của sàn tiền chế (topping up). Lớp bê tông này liên kết các cấu kiện đức sẵn với nhau và truyền tải trọng ngang tới hệ lõi chịu lực. Phương pháp cấu tạo này cũng áp dụng để chịu tải trọng gió.

Hệ chịu lực chính là lõi sử dụng công nghệ trượt, lõi được đúc liên tục không có mạch ngừng và bê tông có chất lượng cao.

Các ưu thế kỹ thuật của việc kết hợp công nghệ này có thể được tóm tắt là i) chất lượng cao, ii) tính bền, iii) ít cần bảo dưỡng, iv) tuổi thọ sử dụng dài và v) tạo ra các không gian lớn.


Liên kết tấm sàn – lõi trượt

Về mặt kinh tế, những cấu kiện bêtông ứng suất trước thanh mảnh hơn nhưng độ bền cao hơn đã làm giảm giá thành của kết cấu phần thân cũng như kết cấu móng công trình (tải trọng động đất phụ thuộc vào khối lượng của công trình). Có thể so sánh chi phí vật liệu cho nhà 17T1 (thi công toàn khối tại chỗ) và nhà 17T2 (đúc sẵn từng phần).

Bảng so sánh vật liệu dùng cho công trình 17T1 và 17T2 tại THNC: 

Bê tông

Cốt thép

17 T

8 702 m3

2 559 T

17 T2

7 461 m3

1 109 T

Hiện nay đã có hàng triệu mét vuông sàn tại các khu nhà ở cao tầng sử dụng công nghệ kết hợp lõi trượt – sàn bê tông tiền chế dự ứng lực và đây có thể coi là một đóng góp quan trọng cho sự nghiệp công nghiệp hoá ngành xây dựng.

Động học của quá trình hình thành khu THNC

Động học của hệ thống nhà ở đô thị: Lý thuyết vị thế - chất lượng: 

Động học của sự thay đổi trong các khu dân cư của các thành phố có thể được quan niệm như bao gồm một sự chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều, một chiều chứa đựng những nội dung biến động mang tớnh lịch sử - xó hội, trong khi chiều kia thể hiện đặc tính tương đối bền vững của môi trường vật chất trong cỏc cụng trỡnh xõy dựng. Đó là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định.  Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao v.v..

Các phân tích về mối tương tác giữa hai yếu tố này trong sự hình thành của quỹ nhà ở đô thị cho phép chúng ta hiểu rõ hơn những điều kiện thành công của một khu ở, và đây cũng chính là một trong các nội dung của lý thuyết vị thế - chất lượng do tác giả công bố năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London. Một trong các kết luận quan trọng nhất của lý thuyết vị thế - chất lượng là sự nhấn mạnh yếu tố vị thế xã hội trong việc tạo lập giá trị khu ở. Vị thế có thể được chủ động tạo ra bằng cách đề xuất các mô hình nhà ở phản ánh càng chính xác càng tốt các mong đợi của dân cư không những chỉ về các tiêu chuẩn kỹ thuật mà còn về các yếu tố lối sống.

Áp dụng vào khu THNC, các thủ pháp quy hoạch, các giải pháp bố trí căn hộ đều nhằm đến việc tạo ra một phong cách sống khá mới ở Hà Nội vào lúc bấy giờ - Phong cách sống cao tầng. Như vậy, ở THNC người dân không chỉ đơn giản mua nhà để thoả mãn nhu cầu diện tích, mà còn mua  một phong cách sống đô thị tiện nghi phù hợp với tác phong công nghiệp trong một nền kinh tế đang vươn lên mạnh mẽ. Việc địa chỉ tại THNC đối với nhiều người có mang một yếu tố vị thế xã hội nào đó, chắc chắn có đóng góp một phần vào các thành công thương mại tương đối của khu đô thị mới này.

 
THNC ban đêm
(ảnh lấy từ Internet)

Tuy hình dạng được một số người cho là bất ngờ, và thậm chí thú vị, của các căn hộ không phải vuông góc tại THNC một phần được tạo nên bởi công nghệ hỗn hợp (lõi trượt + sàn tiền chế), cố gắng của các kiến trúc sư đã làm cho chúng được chấp nhận một cách khá tự nhiên.

Lựa chọn nhóm mục tiêu và khái niệm chu kỳ cuộc sống (life-cycle): 

Muốn thoả mãn được ở mức cao các nhu cầu thực của cư dân đô thị, có lẽ một trong các việc đầu tiên cần phải làm là lựa chọn đúng nhóm mục tiêu (nhóm khách hàng chính) và chú trọng đến các đặc điểm của chu kỳ cuộc sống.

Đối với THNC, một trong các nhóm mục tiêu quan trọng được giả định ban đầu là các hộ gia đình khá trẻ (gia đình hạt nhân, tầng lớp thanh niên đô thị có chuyên môn, hay  còn gọi là "yuppies" (young urban professionals), những người sẵn sàng tiếp thu các yếu tố mới trong sinh hoạt và khá quen thuộc với lối sống cao tầng ở nhiều nơi trên thế giới và vị thế không có định kiến về nhà cao tầng.

Tương ứng với các dự báo của lý thuyết chu kỳ cuộc sống, các gia đình hạt nhân này sẽ có nhu cầu phổ biến về các căn hộ từ 2 đến 3 phòng ngủ. Về phương diện dịch vụ, các cơ sở đặt tại phần để (gara, cửa hàng bán lẻ, siêu thị) sẽ phải phản ánh mức thu nhập tương ứng.

Phần lớn các dự báo về nhóm mục tiêu và  nhu cầu dựa trên lý thuyết chu kỳ cuộc sống tỏ ra khá phù hợp với thực tế ở THNC.

 
THNC hôm nay
(ảnh lấy từ Internet)

Kết kuận và các bài học  

Vị trí và sự lựa chọn tính chất khu đô thị:

Trong khi tính dập khuôn của nhiều khu đô thị mới tại Hà Nội (nhà cao tầng bên ngoài, biệt thự và nhà liền kề ở giữa) tỏ ra ngày càng xuất hiện nhiều hơn,  bất kể sự khác biệt rõ ràng về các tình huống đô thị tại chỗ, thì sự tương thích giữa vị trí địa lý và tính chất khu đô thị nên được nhấn mạnh. Thành công ban đầu của THNC như một khu sử dụng hỗn hợp (mixed – use) đã không thể có được nếu không có sự gần kề của cả hai đường vành đai, hay nói cách khác là liên hệ giao thông thuận tiện. Các tiềm năng trở thành một cực phát triển chỉ sẽ là tiềm năng nếu phương thức và tầm vóc xây dựng khu đô thị  không đạt đến trạng thái tới hạn để thúc đấy các hoạt động phát triển khác như đã nói ở trên. Vị thế của một địa điểm có thể được tạo ra một cách có tính toán chứ không phải ngẫu nhiên.


Khu N05, phần nối tiếp của THNC

Về quy hoạch - kiến trúc:

Bố cục không gian, nhất là quan niệm về ý nghĩa và công năng của các không gian mở, có lẽ là yếu tố quan trọng nhất  tạo nên tầm vóc đô thị. Ở một mức thấp hơn, quyết định chọn loại mẫu căn hộ (kích thước cũng như cách bố trí nội thất) phù hợp với nhóm mục tiêu sẽ tăng xác suất thành công.

Về công nghệ xây dựng:

Là một trong các biện pháp cơ bản nhằm giảm giá thành xây dựng và đẩy nhanh tốc độ phát triển, việc ứng dụng các công nghệ mới (như lõi trượt và sàn tiền chế) cần phải được xem xét trong mối quan hệ tế nhị với các hệ quả về sử dụng và tâm lý khách hàng. Tuy nhiên, chỉ có con đường công nghiệp hóa mới có thể mang lại hiệu quả mong muốn. Ngay ở các nước có kinh tế phát triển, ngày càng nhiều chủ đầu tư mong muốn nâng cao tỷ lệ tiền chế của cấu kiện xây dựng như đã thực hiện ở Phần Lan và Bỉ. Nếu ở phương Tây trở ngại đối với xây dựng tiền chế xuất phát từ các quan hệ lao động phức tạp, thì ở Việt Nam yếu tố tâm lý và định kiến lại là những vật cản chính.

Xét về một số khía cạnh, THNC có thể nói là đã bước đầu đáp ứng được nhu cầu thị trường ở một giai đoạn quá độ. Các cố gắng không mệt mỏi của lãnh đạo và CBCNV Tổng Công ty Vinaconex tại đây đã tạo tiền đề cho các khu đô thị tiếp theo tiến gần hơn đến nhu cầu ngày càng nâng cao của nhân dân Hà Nội và cả nước./.

TS. Hoàng Hữu Phê - Giám đốc Vinaconex R&D

Tài liệu tham khảo:

  • Hoàng Hữu Phê (2006): “Quy hoạch các khu đô thị mới: Từ  ý tưởng đến thực hiện”, in trong Tạp chí Kiến trúc, số 133, Hà Nội, Vietnam.
  • Hoàng Hữu Phê & Doust Jean (2003): “Bê tông dự ứng lực tiền chế, sự lựa chọn cho kết cấu nhà cao tầng ở Việt Nam”  in trong Tuyển tập Hội thảo khoa học quốc tế Xi măng và Công nghệ bê tông,  Viện Khoa học Công nghệ Xây dưng, Hà Nội, Vietnam.
  • Hoang Huu Phe and Patrick Wakely (2000): “Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a New Theory of Urban Residential Location” in Urban Studies, Vol.37, No.1, United Kingdom (The Donald Robertson Memorial Prize, 2000), London, UK.
  • Ảnh do tác giả cung cấp.

Tin liên quan:
Tin mới hơn:
Tin cũ hơn:

 

Thêm bình luận


Mã an toàn
Đổi mã khác

Bảng quảng cáo
Bảng quảng cáo